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Cláusula de suelo hipotecario legal

La cláusula suelo en una hipoteca es un contrapeso a las posibles fluctuaciones a la baja de la tasa de referencia interbancaria en detrimento del cliente, estipulación que previene que el sumatorio entre el diferencial y aquella tasa (Euribor) caiga por debajo de un determinado porcentaje, quedando el cliente sometido a la obligación de pagar ese mínimo que ha venido oscilando entre 3 y 5%. Para entender una cláusula de suelo hipotecario legal, deben cumplirse una serie de circunstancias que seguidamente abordaremos.

Requisitos para la legalidad de una cláusula suelo

La práctica de incluir cláusula suelo en los préstamos hipotecarios ha venido siendo utilizada asiduamente por las entidades bancarias en los contratos firmados bajo la modalidad de interés variable. Esta tendenciosa práctica ha sufrido un severo traspiés con la sentencia dictada la pasada primavera por el Tribunal Supremo, declarado nulas aquellas cláusulas suelo que hubieren sido incorporadas en condiciones contrarias al principio de transparencia bancaria en la relación del banco o caja de ahorros con el consumidor.

Lo que resulta evidente y debe dejarse claro es que el pronunciamiento del alto tribunal no encierra una abolición universal del concepto de cláusula suelo, mas al contrario, le otorga expresamente una condición legal de partida, exigiéndose la intervención de un juez en cada caso individual para la determinación de ilegalidad por condiciones abusivas o falta de transparencia, pilares ambos de la garantía para el consumidor. Adicionalmente, no prevé tras una sentencia favorable la devolución del exceso en las cuotas abonadas hasta la fecha de la misma, limitándose a exigir una adecuación de la cantidad mensual a soportar por el cliente, que quedará sometida únicamente al sumatorio natural de diferencial pactado y Euríbor.

Para identificar convenientemente una cláusula de suelo hipotecario legal, deben interpretarse como supuestos denunciables los siguientes:

  • Omisión por parte de la entidad de la oferta vinculante, paso previo a la presentación del contrato para su firma, o bien omisión de la figura de la cláusula suelo dentro de esa oferta vinculante.
  • Ausencia de techo hipotecario como contrapeso al suelo, que deberá erigirse como garantía al consumidor en casos de sensibles alzas del Euríbor. En determinadas ocasiones, puede incluirse un techo deliberadamente elevado, sin guardar proporcionalidad con el suelo.
  • Falta de transparencia en el lenguaje aplicado a la redacción del contrato, donde no se explicite categóricamente la inclusión de cláusula suelo y su significado en términos de posibles mermas económicas del cliente en periodos de recesión en los tipos de interés.

A su vez, de la sentencia del Tribunal Supremo se desprende la inviabilidad de poner en marcha acciones colectivas de reivindicación, quedando en exclusiva abierta la vía de que cada afectado defienda individualmente en sede judicial su indefensión ante la falta de transparencia del banco en cuanto a la inclusión de cláusula suelo. No obstante, el contenido del fallo inhabilita a los jueces en materia de valorar desequilibrios a favor de la entidad entre suelo y techo de cada contrato, poniendo solamente en su parcela de competencias la determinación de si hubo o no la suficiente transparencia informativa.

Si bien el ordenamiento jurídico es explícito a la hora de responsabilizar a quien denuncia un acto ilegal de la carga de prueba del incumplimiento, se ha abierto una corriente de opinión entre algunos abogados a favor de aplicar el principio de inversión de la carga de la prueba, según el cual debería ser el banco argumentase ante el juez se ajustó a sus obligaciones informativas respecto al consumidor.

Banco de España versus Tribunales de justicia

Contrariamente al dictamen del Banco de España acerca de la legalidad genérica de las cláusulas suelo en los préstamos hipotecarios aduciendo el principio de libertad de contratación, los tribunales de justicia vienen recientemente pronunciándose en favor de la eliminación de las mismas adjudicándoles un carácter abusivo que en determinados contratos provoca una situación de indefensión en el cliente. No obstante, reconocen determinadas circunstancias en las que se contempla una cláusula de suelo hipotecario legal

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